지방 농지 현실을 모른 채 적용하면 더 큰 부작용이 온다

이재명 대통령이 농사를 짓지 않는 농지에 대해 강제 매각 명령을 적극 검토하라고 지시했다. 헌법상 ‘경자유전’ 원칙을 강조하며, 농지는 농사짓는 사람이 소유해야 한다는 점을 다시 꺼냈다.

원칙 자체는 틀리지 않다.

문제는 적용 방식이라고 본다.

나는 오랫동안 수도권외곽 농업지역에서 자영업을 해왔다. 지방 상권과 부동산 흐름을 현장에서 체감해온 입장에서 이번 정책 방향은 분명히 말하고 싶다.

요즘 급속히 논의되고 있는 지방대통합이건 모든 정책은 대도시주변,수도권 중심 사고에 가깝다.

1. 모두 알다시피 수도권 농지와 지방 농지는 구조가 완전히 다르다

수도권 인근 농지는 개발 기대감이 붙는 순간 투기 대상이 된다.
농사 목적이 아니라 시세차익을 기대한 보유가 상당 부분 존재한다.
이 구간은 정리할 필요가 있다.

하지만 비수도권, 특히 인구 소멸 지역의 농지는 전혀 다른 생태계다.
수도권외곽의 농업지역,그린벨트 지역도 요즘 환경이 많이 변했다.

고령화. 젊은인구이탈,지방소멸 

대통령이 결심하고 말하면 입법되고 대통령이 독재군주도 아니고 대통령만 일하는게 아니다. 주변 정책보좌진,학자들,시민들의 의견을 적극 경청해서 반영해야한다.

지방 농지의 특징

• 거래량 자체가 극히 낮다

• 도로 접면이 없는 맹지 비율이 높다

• 임대 수요도 거의 없다

• 매도해도 장기간 거래가 지연된다

지방 농지는 “팔지 않는 것”이 아니라 “팔리지 않는 것”인 경우가 많다.

강제 매각 명령은 이 구조를 무시한 접근이다.

2. 고령의 농업인이 농사를 지으면 과연 수익이 나는가

정책 논리는 단순하다.
농지를 실제 경작자에게 돌리면 농업이 활성화된다는 것이다.

하지만 현실 수익 구조를 보면 이야기가 달라진다.

소규모 농가의 구조적 한계

• 비료·농약 가격 상승

• 인건비 상승이 가장 크다. 계절노동자가 아니면 아예 노동이 없다고 보면 된다. 더구나 계절노동자의 질이 급격히 나빠지고 있다.

• 농기계 유지비 부담. 농기계값이 너무 비싸다. 보조를 해줘도 빚이다. 농협이여 큰체하지 마라. 농기계값 안정이 필수다. 중국산 농기계 개방해라.

• 농산물 가격 변동성. 힘 없는 농업인의 한계.

소규모 농가는 연 매출 대비 순이익률이 낮다.
대출을 활용한 농기계 구입이나 운영자금 차입이 있는 경우, 실질 순이익은 급격히 줄어든다.

지방 농지의 문제는 ‘투기’가 아니라 ‘수익성 붕괴’다.

농사로 안정적인 생활이 가능하다면, 굳이 정책으로 강제하지 않아도 자연스럽게 수요는 발생한다.

너무나 급격히 농업인이 줄고 있다. 농업인 고령화가 한몫하고 있지만 결국 청년이 내려와도 수익을 내기가 힘들기 때문이다.

3. 맹지와 접근성 문제는 정책에서 거의 언급되지 않는다

지방 농지 중 상당수는 도로 접근성이 떨어진다.
실제 경작 효율도 낮다.

이런 토지에 대해 강제 매각을 명령한다고 해서
시장에 실수요자가 나타날 가능성은 매우 낮다.

결과적으로 나타날 수 있는 구조는 다음과 같다.

• 급매 증가

• 가격 하락 압력

• 담보 가치 하락

• 지역 금융 안정성 약화

지방 농촌은 이미 고령화와 인구 감소로 취약하다.
자산 가격 충격은 추가적인 위축을 불러올 수 있다.

4.그렇다면 대책은 농지연금처럼 농어촌공사가 제값에 매입할 의무가 있는가? 아님 시장에 헐값에 내놔야 하는가?

강제 매각이 현실화되면 공공 매입 논의가 따라붙는다.
하지만 농어촌공사가 모든 비경작 농지를 시장 가격에 매입해야 할 법적 의무는 없다.

• 예산 제약 존재

• 감정평가 가격과 체감 시세 괴리 가능성

• 선별 매입 구조 가능성

매각 압박은 있는데 매입 보장은 없는 구조라면
지방 농지 소유자는 선택권 없이 가격 하락을 감수해야 한다.

이것이 과연 정책의 의도인가.

5. 지방 농지 정책은 차등 적용이 필요하다

나는 정책의 방향을 전면 부정하는 것이 아니다.

수도권 개발 기대 지역 농지에 대한 관리 강화는 필요하다.
투기 목적 보유는 정리해야 한다.

그러나 다음 지역은 예외적 접근이 필요하다.

• 인구 소멸 지역

• 거래량이 극히 낮은 지역

• 맹지 비율이 높은 지역

• 농업 소득이 전국 평균 이하인 지역

지역별 데이터 기반 차등 적용이 아니라면, 선의는 또 다른 부담이 된다.

현실적으로 어렵겠지만 현장을 찾아 직접 눈으로 확인해봐야 한다.

6. 진짜 해결책은 가격 인하가 아니라 소득 안정이다

땅값이 비싸서 귀농,귀촌이 어렵다는건 수긍하기 힘들다.

핵심은 이것이다.

농사를 지으면 안정적인 생활이 가능한가.

• 초기 3~5년 소득 보전 제도

• 유통 구조 개선

• 규모화 지원

• 청년 농업인 금융 지원 확대

이 구조가 선행되지 않으면
농지 가격을 낮춘다고 해서 인구 유입이 늘지는 않는다.

왜 가득이나 힘든 농업인의 자산을 함부로 대하고 헐값에 매각 압력을 넣는지 이해가 되지 않는다.

지방의 현실은 숫자로 판단해야 한다.
감정이 아니라 구조로 접근해야 한다.
농업회사법인의 결성을 도와 농업의 규모화를 모색해야 하는시기다. 이런 디테일한 작업을 도와줘야 한다.

결론: 수도권 기준 정책은 지방을 더 위축시킬 수 있다

수도권외곽지역에서 자영업을 오랫동안 하면서 느낀 사실이 있다.

서울에서 통하는 모델을 그대로 지방에 적용하면 실패한다.

그 지역 사람들은 또 정부에 넋놓고 당한다는 생각을 갖게된다.

이재명 정부. 너무 일을 즉흥적으로 급격히 진행하지 말았으면 좋겠다. 임기내 모든걸 치적사업인양 속도를 내는건 바람직하지 않다.

제발 농업정책은 심사숙고 해서 결정해야한다.

농지 정책도 같다.

수도권과 지방은 동일한 시장이 아니다.
거래 구조도, 수익 구조도, 인구 구조도 다르다.

정책이 정말 농촌을 살리려면
강제 매각이 아니라 수익 구조 개선부터 설계해야 한다.

그렇지 않으면
지방 농지는 더 빠르게 위축될 것이다.

나는 그렇게 본다.

정권이 바뀔 때마다 늘 반복되는 질문이 있다.
“이제 집값 잡히는 것 아니냐”는 기대다. 난 사실 이미 늦은감이 있다는 생각을 지울 수 없다.

단순히 탁상공론적으로 다주택자 대출 연장을 막고, 종부세를 올리고, 보유 부담을 키우면 시장에 매물이 쏟아질 것이라는 전망. 
그렇다면 집값은 내려가고, 무주택자에게 기회가 오는 걸까. 과연 그럴까?

나는 그렇게 단순하게 보지 않는다.

분명 세금은 압박이지만, 붕괴 요인은 아니다.

다주택자에게 대출 연장을 금지하고 종부세를 올리면 일부는 매물을 내놓을 것이다. 극히 일부일 수도 있다. 
특히 레버리지 비율이 높은 투자자들은 유동성 압박을 받을 수밖에 없겠지만, 오래전부터 이 문제는 쉽게 단련이 되오던 터라…

하지만 시장 전체를 흔들 만큼의 매도 물량이 쏟아질지는 의문이다.
기사에 보면 어느 지역에 물량이 많이 나온다는 이야기도 들리는데 난, 사실 정부정책에 동조하는 응원조의 여론몰이형 기사라고 본다.

왜냐하면 다주택자의 생태구조나 사업구조는 생각보다 훨씬 단단하기 때문이다.

• 저가 매입 후 장기 보유한 경우가 많고,

• 임대수익으로 이자 상환이 충분히 가능하며,

• 자금력 즉 현금 여력이 월등한 사람들이 많고,

• 법인 전환 및 증여 선택지가 존재하기 때문이다.

부동산 시장에서 가장 강한 집단은 ‘영끌 투자자’가 아니라
이미 여러 차례 사이클을 겪은 보유자들이다.
주식시장의 개미처럼 영끌 투자자는 약자다.

하지만, 그들은 세금을 내면서도 버틴다.
왜냐하면 매도는 ‘손실 확정’이기 때문이다.

이론적으로 매물이 늘면 가격은 떨어진다. 하지만 한계가 분명히 있다

나는 시장에 매물이 늘면 가격은 어느 정도 조정될 것이라고 본다.
이건 교과서적인 수요·공급의 기본 원리다.

그러나 집값은 단순히 매물 수로만 결정되지 않는다.

결정적인 변수는 네 가지다.

1. 금리

2. 대출 가능액

3. 경기 상황

4. 심리

세금은 보유 비용을 높이는 정책이지,
시장 전체 유동성을 줄이는 정책은 아니다.

집값이 크게 하락하려면

• 금리 급등

• 대출 규제가 더 강화되야되고

• 경기 침체가 뚜렸해지고

• 입주 물량 급증이 급증해야 한다.

이 네 가지가 동시에 작동해야 한다.

세금 인상 하나로는 ‘하락의 명분’은 만들 수 있어도
‘붕괴의 구조’까지 만들기는 어렵다.

여기에 하나더 역대급 주식시장  활황 상황에서 과연 영끌투자자가 수익을 실현하고 부동산시장으로 자금이 돌아 올 수 있을지가 의문이다.

다주택자는 그냥 계속 보유할 가능성이 높다

많은 사람들이 다주택자를 “세금에 무너질 집단”으로 보지만
나는 오히려 그 반대라고 생각한다.

그들은 선택지가 많다.

• 월세 전환

• 증여

• 일부 매도 후 현금 확보

• 법인 활용

그리고 무엇보다 중요한 건,
그들은 이미 상승 사이클을 경험한 사람들이란 사실이다.

부동산은 단기 하락보다 장기 우상향을 경험해온 자산이다.
이 기억이 쉽게 꺾이지 않는다.

사람의 욕망은 정책으로 완전히 통제되지 않는다.

그럼 무주택자에게 희망일까?

부분적으로는 그렇다.

외곽 지역, 투자 수요가 과도했던 지역,
구축 아파트 중심으로는 가격 조정이 나타날 수 있다.

하지만 서울 핵심지,
수요가 계속 몰리는 지역은 다르다.

왜냐하면 대기 수요가 많고
전세 수요도 견고하며
공급이 구조적으로 부족하기 때문이다.

결국 시장은 양극화될 가능성이 높다.

전체가 무너지는 시장이 아니라
양극화로 갈라지는 시장이다.

나는 이렇게 본다

시장에 주택이 많이 풀리면
집값은 어느 정도 떨어질 것이다.

하지만 나는 ‘욕망은 꺾이지 않을 것’이라고 본다.

그 욕망은 단순한 탐욕이 아니다.

• 인플레이션에 대한 불안

• 화폐 가치 하락

• 자산 격차 확대 경험

이 구조적 기억 때문이다.

사람들은 월급만으로는 자산을 만들기 어렵다는 걸 체감했다.
그 대안으로 선택한 것이 부동산이었다.

이 심리가 바뀌지 않는 한
부동산 시장은 완전히 무너지기 어렵다.

정부도 내심 폭락은 원하지 않는다

정책은 항상 정치적이다.

집값이 급락하면

• 소비 위축

• 금융권 부실

• 경기 침체

로 이어진다.

정부는 폭등은 억제하려 해도
폭락은 방치하기 어렵다.

그래서 나는 이렇게 정리한다.

결론

 단기 조정 가능성은 있다만,중장기적으로는 입지 양극화 심화될 것이다.현상황상 금리와 유동성이 방향을 결정한다

세금 정책만으로는 판이 뒤집히지 않는다.

무주택자에게 희망이 되려면
집값 하락만이 아니라

실수요자에게는 반드시

금리가 안정화되고 충분한 대출 여력 확보되야 하며 뒷바침할 실질 소득 증가가 반드시 함께 와야 한다. 이미 크게 오른 부동산의 하락율은 크지 않을것이고 이미 강력하게 시행되온 대출규제로 여전히 접근하기엔 높은 벽이 있다. 양극화된 주식시장이나 경기로 봤을땐 실수요자들이 이런 여력을 확보하기는 힘들 것이다.

나는 집값이 일정 부분 조정될 수는 있어도
구조적 욕망과 유동성 흐름을 꺾기는 어렵다고 본다.

결국 부동산 시장은
정책보다 더 큰 흐름,
즉 돈의 방향이 결정한다.

정부는 이런 상황을 유연하게 관리할 필요가 더 커졌다.

내가 20년 장사해보니 결국 답은 ‘구조 변경’이었다.

20년 넘게 장사를 하다 보니,  잘되던 가게가 서서히 힘을 잃는 순간을 몇 번 겪었다. 
처음에는 경기 탓을 했다. 상권 탓도 했다. 온라인 탓도 했다.

하지만 솔직히 말하면, 대부분은 내가 바뀌지 않았기 때문이었다.

손님은 변하는데, 나는 과거의 성공 방식에 머물러 있었다.

1. 쇠퇴는 갑자기 오지 않는다.
이 패턴을 느낀다면 쇠퇴가 시작된 것이다.

가게가 무너질 때는 조용히 무너진다.

• 단골의 방문 주기가 늘어난다. (장사가 여전히 잘된다는 착각을 줄 수 있는데, 이건 쇠퇴의 신호다.)

• 체류시간이 줄어든다(재방문고객과 신규고객이 좀 일찍 퇴장한다. 식상함을 느끼거나 흥미가 떨어졌다는 신호)

• “예전만 못하다”는 말이 들린다.(시설 노후화나 위생,맛의 변화등 단골고객들의 푸념조가 들리기 시작한다.

• 신규 고객이 줄어도 감각이 무뎌진다.(주인의 열정이 점차 옅어지는 시기에 나타난다.)

이때 많은 사장님들이 선택하는 방법은 할인이다.
하지만 할인은 매출을 올리는 게 아니라 수익을 깎아먹는 선택이다.

나는 그때부터 숫자를 다시 보기 시작했다.

2. 매출이 아니라 ‘우리 가게의 매출 구조’를 봤다

가게를 살리고 싶다면 매출 총액이 아니라 구조를 봐야 한다.

내가 실제로 했던 정리 방법은 이거다.

▷ 매출 상위 20% 메뉴 분석

놀랍게도 매출의 65~75%는 상위 몇 개 메뉴에서 나온다.
나머지는 애정 메뉴일 뿐, 돈이 되지 않았다.

그래서 나는 과감하게 메뉴를 40% 정리했다.

처음엔 두려웠다.
“손님이 싫어하면 어쩌지?”
결과는 반대였다.

이건 사실 고전적인 이야긴데 아직도 이런 가게 들이 즐비하다. 한 예로 회집에 돈까스, 추어탕집에 돼지국밥, 삼계탕집에 삼겹살등

메뉴가 줄어들자 주문이 빨라졌고, 운영이 단순해졌고, 재고 부담이 줄었다. 
수익률이 올라갔다.

3. 고객을 다시 설정했다

쇠퇴기의 가장 큰 착각은 “우리 가게는 원래 이런 가게”라는 생각이다.

상권은 변하고, 고객 연령대는 변한다.

예전엔 30대 직장인이 많았다.
지금은 40대 자영업자와 프리랜서가 많았다.

그래서 좌석 구성과 음악, 조명을 바꿨다.
“오래 머물 수 있는 공간”으로 콘셉트를 수정했다.

고객을 바꾸지 못하면 가게는 늙는다.

4. 가격을 올렸다

힘들 때 가격을 내리는 건 본능이다.
하지만 나는 오히려 대표 메뉴 가격을 올렸다.

대신 이렇게 했다.

• 모든 메뉴에 스토리를 붙였다.

• 재료 설명을 강화했다.

• 사장의 얼굴을 드러냈다.

가격은 숫자가 아니라 ‘설득’이다.
값이 아니라 ‘가치’다.

이후 객단가는 12% 상승했다.
방문객 수는 크게 늘지 않았지만 순수익은 개선됐다.

혹시 가격을 올리면 손님이 줄 까는 착각이었다. 오히려 가격 상승된 메뉴를 더 확인하고 싶은 고객들이 더 늘었다.

5. 단일 매출 구조를 깨뜨렸다

예전엔 매장 매출이 전부였다.
그건 위험했다.

그래서 이렇게 나눴다.

• 매장 판매+밀키트판매(매장에서 먹지 않더라도 포장해가서 먹어도 가게에서 먹던 그 맛을 그대로 느낄 수 있는 퀄리티를 유지)

• 예약제 프로그램

• 멤버십형 단골 시스템

• 온라인 판매(밀키트 프리미엄)

365일 돌아가기 위해서는 온오프라인 고정 고객을 만들어야 가게는 안정된다.
유동 인구만 믿으면 계절을 타게된다.

6. 쇠퇴해가는 가게를 살리기 위한 30일 재부흥 실전 전략

나는 이렇게 실행했다.

1주차 – 숫자 전수조사(포스내부자료 전부출력정리)

• 시간대별 매출

• 메뉴별 수익률

• 재방문율 체크

2주차 – 메뉴 구조 정리

• 메뉴 축소

• 공간 포인트 변경

• 콘셉트 문구 재정의

3주차 – 조용한 재런칭(그간 쌓아온 고객명단활용)

• 단골 우선 안내

• SNS 스토리 공개(인스타그램 타겟광고도 효과있음)

• 한정 이벤트

4주차 – 데이터 확인

• 체류시간

• 객단가

• 재방문율

감이 아니라 숫자로 판단했다.

7. 가장 중요한 건 무엇보다도 사장의 태도다.

장사가 무너질 때, 가장 위험한 건 자존심이다.

“나는 원래 잘했어.” “누가 왈가불가야” 
이 생각이 가게를 더 빠르게 침몰시킨다.

20년 해보니 확실히 말할 수 있다.

가게는 외부 환경 때문에 망하지 않는다.
사장이 멈추면 망한다.

8. 그럼 무너져가는 가게를 다시 부흥시킬 수 있을까?

결론부터 말하면 충분히 가능하다.
하지만 예전 방식으로는 안 된다.

• 고객을 다시 정의하고(타겟재설정)

• 메뉴를 줄이고

• 구조를 바꾸고

• 매출을 이중화하고

• 가격을 재설계해야 한다

이건 리모델링이 아니라 재포지셔닝이다.

나는 여러 번 무너졌다가 다시 일어났다.
그때마다 깨달은 건 하나다.

장사는 운이 아니라  새로운 구조를 쌓아가는 구조설계의 싸움이다.

나는 이런 걸 테트리스 게임에 비교하곤 하는데,
위기는 사사건건 다가오는데 대비하지 않으면 순식간에 무너져내리는 게 마치 테트리스 게임의 원리와 같다. 구조가 불안하고 없애야 할것이 생기면 바로바로 제거해야 위기가 사라져간다.

구조는  사장이 맘음먹기에 따라 바꿀 수 있다.

지금 가게가 쇠퇴하고 있다면
당신의 능력이 부족한 게 아니다.

단지, 방식이 낡았을 뿐이다.

방식을 바꾸면, 가게도 다시 살아날 수 있다.