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지방 농지 현실을 모른 채 적용하면 더 큰 부작용이 온다

이재명 대통령이 농사를 짓지 않는 농지에 대해 강제 매각 명령을 적극 검토하라고 지시했다. 헌법상 ‘경자유전’ 원칙을 강조하며, 농지는 농사짓는 사람이 소유해야 한다는 점을 다시 꺼냈다.

원칙 자체는 틀리지 않다.

문제는 적용 방식이라고 본다.

나는 오랫동안 수도권외곽 농업지역에서 자영업을 해왔다. 지방 상권과 부동산 흐름을 현장에서 체감해온 입장에서 이번 정책 방향은 분명히 말하고 싶다.

요즘 급속히 논의되고 있는 지방대통합이건 모든 정책은 대도시주변,수도권 중심 사고에 가깝다.

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1. 모두 알다시피 수도권 농지와 지방 농지는 구조가 완전히 다르다

수도권 인근 농지는 개발 기대감이 붙는 순간 투기 대상이 된다.
농사 목적이 아니라 시세차익을 기대한 보유가 상당 부분 존재한다.
이 구간은 정리할 필요가 있다.

하지만 비수도권, 특히 인구 소멸 지역의 농지는 전혀 다른 생태계다.
수도권외곽의 농업지역,그린벨트 지역도 요즘 환경이 많이 변했다.

고령화. 젊은인구이탈,지방소멸 

대통령이 결심하고 말하면 입법되고 대통령이 독재군주도 아니고 대통령만 일하는게 아니다. 주변 정책보좌진,학자들,시민들의 의견을 적극 경청해서 반영해야한다.

지방 농지의 특징

• 거래량 자체가 극히 낮다

• 도로 접면이 없는 맹지 비율이 높다

• 임대 수요도 거의 없다

• 매도해도 장기간 거래가 지연된다

지방 농지는 “팔지 않는 것”이 아니라 “팔리지 않는 것”인 경우가 많다.

강제 매각 명령은 이 구조를 무시한 접근이다.

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2. 고령의 농업인이 농사를 지으면 과연 수익이 나는가

정책 논리는 단순하다.
농지를 실제 경작자에게 돌리면 농업이 활성화된다는 것이다.

하지만 현실 수익 구조를 보면 이야기가 달라진다.

소규모 농가의 구조적 한계

• 비료·농약 가격 상승

• 인건비 상승이 가장 크다. 계절노동자가 아니면 아예 노동이 없다고 보면 된다. 더구나 계절노동자의 질이 급격히 나빠지고 있다.

• 농기계 유지비 부담. 농기계값이 너무 비싸다. 보조를 해줘도 빚이다. 농협이여 큰체하지 마라. 농기계값 안정이 필수다. 중국산 농기계 개방해라.

• 농산물 가격 변동성. 힘 없는 농업인의 한계.

소규모 농가는 연 매출 대비 순이익률이 낮다.
대출을 활용한 농기계 구입이나 운영자금 차입이 있는 경우, 실질 순이익은 급격히 줄어든다.

지방 농지의 문제는 ‘투기’가 아니라 ‘수익성 붕괴’다.

농사로 안정적인 생활이 가능하다면, 굳이 정책으로 강제하지 않아도 자연스럽게 수요는 발생한다.

너무나 급격히 농업인이 줄고 있다. 농업인 고령화가 한몫하고 있지만 결국 청년이 내려와도 수익을 내기가 힘들기 때문이다.

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3. 맹지와 접근성 문제는 정책에서 거의 언급되지 않는다

지방 농지 중 상당수는 도로 접근성이 떨어진다.
실제 경작 효율도 낮다.

이런 토지에 대해 강제 매각을 명령한다고 해서
시장에 실수요자가 나타날 가능성은 매우 낮다.

결과적으로 나타날 수 있는 구조는 다음과 같다.

• 급매 증가

• 가격 하락 압력

• 담보 가치 하락

• 지역 금융 안정성 약화

지방 농촌은 이미 고령화와 인구 감소로 취약하다.
자산 가격 충격은 추가적인 위축을 불러올 수 있다.

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4.그렇다면 대책은 농지연금처럼 농어촌공사가 제값에 매입할 의무가 있는가? 아님 시장에 헐값에 내놔야 하는가?

강제 매각이 현실화되면 공공 매입 논의가 따라붙는다.
하지만 농어촌공사가 모든 비경작 농지를 시장 가격에 매입해야 할 법적 의무는 없다.

• 예산 제약 존재

• 감정평가 가격과 체감 시세 괴리 가능성

• 선별 매입 구조 가능성

매각 압박은 있는데 매입 보장은 없는 구조라면
지방 농지 소유자는 선택권 없이 가격 하락을 감수해야 한다.

이것이 과연 정책의 의도인가.

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5. 지방 농지 정책은 차등 적용이 필요하다

나는 정책의 방향을 전면 부정하는 것이 아니다.

수도권 개발 기대 지역 농지에 대한 관리 강화는 필요하다.
투기 목적 보유는 정리해야 한다.

그러나 다음 지역은 예외적 접근이 필요하다.

• 인구 소멸 지역

• 거래량이 극히 낮은 지역

• 맹지 비율이 높은 지역

• 농업 소득이 전국 평균 이하인 지역

지역별 데이터 기반 차등 적용이 아니라면, 선의는 또 다른 부담이 된다.

현실적으로 어렵겠지만 현장을 찾아 직접 눈으로 확인해봐야 한다.

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6. 진짜 해결책은 가격 인하가 아니라 소득 안정이다

땅값이 비싸서 귀농,귀촌이 어렵다는건 수긍하기 힘들다.

핵심은 이것이다.

농사를 지으면 안정적인 생활이 가능한가.

• 초기 3~5년 소득 보전 제도

• 유통 구조 개선

• 규모화 지원

• 청년 농업인 금융 지원 확대

이 구조가 선행되지 않으면
농지 가격을 낮춘다고 해서 인구 유입이 늘지는 않는다.

왜 가득이나 힘든 농업인의 자산을 함부로 대하고 헐값에 매각 압력을 넣는지 이해가 되지 않는다.

지방의 현실은 숫자로 판단해야 한다.
감정이 아니라 구조로 접근해야 한다.
농업회사법인의 결성을 도와 농업의 규모화를 모색해야 하는시기다. 이런 디테일한 작업을 도와줘야 한다.

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결론: 수도권 기준 정책은 지방을 더 위축시킬 수 있다

수도권외곽지역에서 자영업을 오랫동안 하면서 느낀 사실이 있다.

서울에서 통하는 모델을 그대로 지방에 적용하면 실패한다.

그 지역 사람들은 또 정부에 넋놓고 당한다는 생각을 갖게된다.

이재명 정부. 너무 일을 즉흥적으로 급격히 진행하지 말았으면 좋겠다. 임기내 모든걸 치적사업인양 속도를 내는건 바람직하지 않다.

제발 농업정책은 심사숙고 해서 결정해야한다.

농지 정책도 같다.

수도권과 지방은 동일한 시장이 아니다.
거래 구조도, 수익 구조도, 인구 구조도 다르다.

정책이 정말 농촌을 살리려면
강제 매각이 아니라 수익 구조 개선부터 설계해야 한다.

그렇지 않으면
지방 농지는 더 빠르게 위축될 것이다.

나는 그렇게 본다.

내가 20년 장사해보니 결국 답은 ‘구조 변경’이었다.

20년 넘게 장사를 하다 보니,  잘되던 가게가 서서히 힘을 잃는 순간을 몇 번 겪었다. 
처음에는 경기 탓을 했다. 상권 탓도 했다. 온라인 탓도 했다.

하지만 솔직히 말하면, 대부분은 내가 바뀌지 않았기 때문이었다.

손님은 변하는데, 나는 과거의 성공 방식에 머물러 있었다.

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1. 쇠퇴는 갑자기 오지 않는다.
이 패턴을 느낀다면 쇠퇴가 시작된 것이다.

가게가 무너질 때는 조용히 무너진다.

• 단골의 방문 주기가 늘어난다. (장사가 여전히 잘된다는 착각을 줄 수 있는데, 이건 쇠퇴의 신호다.)

• 체류시간이 줄어든다(재방문고객과 신규고객이 좀 일찍 퇴장한다. 식상함을 느끼거나 흥미가 떨어졌다는 신호)

• “예전만 못하다”는 말이 들린다.(시설 노후화나 위생,맛의 변화등 단골고객들의 푸념조가 들리기 시작한다.

• 신규 고객이 줄어도 감각이 무뎌진다.(주인의 열정이 점차 옅어지는 시기에 나타난다.)

이때 많은 사장님들이 선택하는 방법은 할인이다.
하지만 할인은 매출을 올리는 게 아니라 수익을 깎아먹는 선택이다.

나는 그때부터 숫자를 다시 보기 시작했다.

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2. 매출이 아니라 ‘우리 가게의 매출 구조’를 봤다

가게를 살리고 싶다면 매출 총액이 아니라 구조를 봐야 한다.

내가 실제로 했던 정리 방법은 이거다.

▷ 매출 상위 20% 메뉴 분석

놀랍게도 매출의 65~75%는 상위 몇 개 메뉴에서 나온다.
나머지는 애정 메뉴일 뿐, 돈이 되지 않았다.

그래서 나는 과감하게 메뉴를 40% 정리했다.

처음엔 두려웠다.
“손님이 싫어하면 어쩌지?”
결과는 반대였다.

이건 사실 고전적인 이야긴데 아직도 이런 가게 들이 즐비하다. 한 예로 회집에 돈까스, 추어탕집에 돼지국밥, 삼계탕집에 삼겹살등

메뉴가 줄어들자 주문이 빨라졌고, 운영이 단순해졌고, 재고 부담이 줄었다. 
수익률이 올라갔다.

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3. 고객을 다시 설정했다

쇠퇴기의 가장 큰 착각은 “우리 가게는 원래 이런 가게”라는 생각이다.

상권은 변하고, 고객 연령대는 변한다.

예전엔 30대 직장인이 많았다.
지금은 40대 자영업자와 프리랜서가 많았다.

그래서 좌석 구성과 음악, 조명을 바꿨다.
“오래 머물 수 있는 공간”으로 콘셉트를 수정했다.

고객을 바꾸지 못하면 가게는 늙는다.

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4. 가격을 올렸다

힘들 때 가격을 내리는 건 본능이다.
하지만 나는 오히려 대표 메뉴 가격을 올렸다.

대신 이렇게 했다.

• 모든 메뉴에 스토리를 붙였다.

• 재료 설명을 강화했다.

• 사장의 얼굴을 드러냈다.

가격은 숫자가 아니라 ‘설득’이다.
값이 아니라 ‘가치’다.

이후 객단가는 12% 상승했다.
방문객 수는 크게 늘지 않았지만 순수익은 개선됐다.

혹시 가격을 올리면 손님이 줄 까는 착각이었다. 오히려 가격 상승된 메뉴를 더 확인하고 싶은 고객들이 더 늘었다.

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5. 단일 매출 구조를 깨뜨렸다

예전엔 매장 매출이 전부였다.
그건 위험했다.

그래서 이렇게 나눴다.

• 매장 판매+밀키트판매(매장에서 먹지 않더라도 포장해가서 먹어도 가게에서 먹던 그 맛을 그대로 느낄 수 있는 퀄리티를 유지)

• 예약제 프로그램

• 멤버십형 단골 시스템

• 온라인 판매(밀키트 프리미엄)

365일 돌아가기 위해서는 온오프라인 고정 고객을 만들어야 가게는 안정된다.
유동 인구만 믿으면 계절을 타게된다.

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6. 쇠퇴해가는 가게를 살리기 위한 30일 재부흥 실전 전략

나는 이렇게 실행했다.

1주차 – 숫자 전수조사(포스내부자료 전부출력정리)

• 시간대별 매출

• 메뉴별 수익률

• 재방문율 체크

2주차 – 메뉴 구조 정리

• 메뉴 축소

• 공간 포인트 변경

• 콘셉트 문구 재정의

3주차 – 조용한 재런칭(그간 쌓아온 고객명단활용)

• 단골 우선 안내

• SNS 스토리 공개(인스타그램 타겟광고도 효과있음)

• 한정 이벤트

4주차 – 데이터 확인

• 체류시간

• 객단가

• 재방문율

감이 아니라 숫자로 판단했다.

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7. 가장 중요한 건 무엇보다도 사장의 태도다.

장사가 무너질 때, 가장 위험한 건 자존심이다.

“나는 원래 잘했어.” “누가 왈가불가야” 
이 생각이 가게를 더 빠르게 침몰시킨다.

20년 해보니 확실히 말할 수 있다.

가게는 외부 환경 때문에 망하지 않는다.
사장이 멈추면 망한다.

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8. 그럼 무너져가는 가게를 다시 부흥시킬 수 있을까?

결론부터 말하면 충분히 가능하다.
하지만 예전 방식으로는 안 된다.

• 고객을 다시 정의하고(타겟재설정)

• 메뉴를 줄이고

• 구조를 바꾸고

• 매출을 이중화하고

• 가격을 재설계해야 한다

이건 리모델링이 아니라 재포지셔닝이다.

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나는 여러 번 무너졌다가 다시 일어났다.
그때마다 깨달은 건 하나다.

장사는 운이 아니라  새로운 구조를 쌓아가는 구조설계의 싸움이다.

나는 이런 걸 테트리스 게임에 비교하곤 하는데,
위기는 사사건건 다가오는데 대비하지 않으면 순식간에 무너져내리는 게 마치 테트리스 게임의 원리와 같다. 구조가 불안하고 없애야 할것이 생기면 바로바로 제거해야 위기가 사라져간다.

구조는  사장이 맘음먹기에 따라 바꿀 수 있다.

지금 가게가 쇠퇴하고 있다면
당신의 능력이 부족한 게 아니다.

단지, 방식이 낡았을 뿐이다.

방식을 바꾸면, 가게도 다시 살아날 수 있다.

1. 자영업의 진짜 위험은 “적자”가 나서가 아니라 “변동성”이 크기 때문이다.

자영업 20년 해보고 딱 나이 50되 보니 알겠다.

망하는 가게는 적자가 나서 망하는 게 아니다.
매출이 들쭉날쭉 흔들리는데 고정비가 그대로일 때 무너진다. 대부분 고정비 규모는 매출이 클때 확장해놓은 상태가 대부분이다. 

비 오는 날 매출 40% 감소하고,
비수기 3개월 매출 30% 감소하는데,
갑자기 설비 고장 500만원 지출

내 경험으로 참 어의없었던게 비용절감을 위해 신사동 스타벅스 리모델링하면서 떼어낸 저렴이 중고 시스템인버터 천장형에어컨을 달고 시작한 매장이 5년차 되던해 7월. 갑자기 모두 작동불능. 불이 날뻔한 사건이 발생. 그로 인해….새 제품으로 모두 갈게되고, 1500만원이 갑자기 지출되버렸다. 그리고 바로 장마가 시작되니 매출은 반토막 결국 정책자금을 대출받게 되었다.

그렇다. 악순환. 이게 겹치면 끝이다. 불시에 닥친다.

대부분의 사장님은 “이번 달 매출”만 본다. 다음달도 잘되겠지? 잘벌리겠지? 막연하게 생각한다. 
하지만 살아남으려면 “연간 현금흐름 구조”를 설계해야 한다.

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2. 1단계 : ‘최저매출 기준 생존구조’부터 짜라

✔ 월평균 매출이 아니라 “최저 매출”로 계산하라

예시)

최저 매출 기준으로 계산하면

• 매출 1,300만원

• 변동비 520만원

• 고정비 1,000만원
  → 이미 마이너스다.

이 구조면 잘될 때만 사는 사업이다. 이 정도면 벌써 제 정신이 아니다. 불안과 감정으로 경영이 시작된다.

해결책

• 고정비를 최저매출의 60% 이하로 반드시 낮춰야한다.

• 이게 어렵다면  매출 구조를 다변화해라. 수익창출 파이프라인을 더 깔아야 한다.

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3. 2단계 : 사장 월급을 “고정급”으로 설정하라

많은 사장이 실수하는 것.

“이번 달 잘됐는데? 좀 더 가져가자.” “직원들 회식도 근사하게 하고” “차를 좀 큰걸로 바꿔볼까?”

이러면 절대 돈 안 모인다. 마이너스 기차 탄다.

나는 이렇게 했다.

• 사장 월급 고정 300만원으로 고정했다. 철저한 자린고비 정신으로

• 나머지는 전부 ‘유보금 통장’으로 이동

유보금이 3개월 고정비를 넘기 전까지는
절대 손대지 않았다.

생존 공식

최소 6개월 고정비 = 생존자금

고정비가 1,000만원이면
6,000만원은 있어야 마음이 편하다.

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4. 3단계 : ‘비수기 적립 시스템’을 만들어라

매출이 좋은 달에는 반드시 이렇게 나눠야 한다.

세금대비용 15% 중요하다. 일반사업자는 부가세를 4번 나누어 내는데,
이걸 대비하지 않고 있으면 예기치 못하게 목돈이 빠져나가게 되고 카드할부를 할 수도 있다. 의외로 부가세때문에 고생하는 사업자들이 많다.  대비가 필요하다. 나는 세금통장을 따로 만들어 놓고 매일 매출마감할때 아예 그날 매출의 10% 떼어 이체시켜놓는다.

그리고 비수기 적립금은 “손 안 대는 통장”으로 따로 만들어라.
적금으로 무조건 이체되게 적립하다가 몇년전부터는 적립식 펀드로 하고 있다. 필요시 출금도 빨라 일석이조다.

비수기 3개월 버틸 돈이 모이면
그때부터가 진짜 자영업이다.

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5. 4단계 : 목돈 만드는 구조 설계

자영업자는 월급쟁이보다 훨씬 불리하다.
4대보험도, 퇴직금도 없다.

그래서 더 강제성이 필요하다.

내가 추천하는 구조

통장을 4개로 분리해서 사용하라.

1. 사업 통장

2. 유보금 통장

3. 세금 통장

4. 투자 통장 (자동이체)

예를들어 매달 순이익 400만원이라면

• 200만원 생활

• 100만원 유보금

• 100만원 투자

중요!! 투자는 무리하지 않는게 좋다. 과감한 공격성 투자는 자칫 큰 손실로 이어질 수 있다. 또다른 리스트다.

난 이렇게 했다.

• 정기예금

• ISA 계좌

• 배당 ETF

• 노란우산공제

소득공제면에서도 이득이다. 다만, ISA와 노란우산공제 일정금액이 넘어가면 중복공제가 되지 않아 적절히 잘 이용하자.

자영업자는 현금흐름을 잘 통제해야 한다.  수익률은 그 다음이다.

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6. 중요!!! 5단계 : 매출을 안정화하는 3가지 방법

① 단골 100명 만들기

광고보다 강하다.  신규100명보다 단골50명이 두번 오는게 이득이다.

• 재방문 쿠폰 나는 네이버 플레이스 쿠폰을 많이 사용했다. 아주 효과적이다. 한국인의 80%는 네이버를 사용한다.

• 문자 관리도 네이버 톡이나 마케팅 메세지를 이용하면 좋다.

• 예약제 운영 내가 키즈카페를 운영할 때 예약제를 했다. 무리수가 따랐지만 이게 신의 한수가 됐다. 정원제, 안전,쾌적하게 모두 이용. 그리고 고객명단을 확보할 수 있다는 점이 굿.

단골 100명이 월 1회 오면
기본 매출은 깔린다. 단골1000명이 생기면 음~

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② 매출원 2개 이상 만들기

난 이걸 파이프라인 더 깔기라 말한다.

예를 들어
오프라인 매장 + 온라인 판매(SNS 특히 인스타그램이 특화되있고, 블로그에서도 블로그샵으로도 운영이 가능하다.)

체험형 사업 + 굿즈 판매 다양한 아이디어로 시도해 볼 수 있다.

하나 무너지면 다른 하나가 받쳐준다. 시작이 어렵지 시작하고 계속 하다보면 보완이 되고 굴러가게 된다.

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③ 고정비 구조 줄이기(이게 자영업자의 생명줄)

• 임대료 협상 몇년을 미리 예상하고 앞서 넉넉한 비상적립금을 잘 활용하자.

• 인건비 탄력운영

• 자동화 도입(키오스크를 통한 계산,입장 자동화)

자영업은 매출보다
고정비 관리가 승부다. 고정비를 눈먼 돈이 되지 않도록 철저히 관리하라.

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7. 흔들릴 때마다 기억할 것이 있다.

경기가 좋을 때 확장하면
경기 나쁠 때 무너진다.

나는 3번 무너질 뻔했다.

결론은 이거다.

“잘될 때 조심하면, 안 될 때 안 죽는다.”

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8. 현실적인 5년 목돈 시뮬레이션

월 100만원을 꾸준히 모으면

여기에 연 4% 수익이면
5년 후 약 6,500만원 이상.

큰돈은 한 방에 안 생긴다.
다부진 실행과 지속하는 힘이 중요하다.

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마무리 – 자영업은 멘탈 게임이더라.

어떤 사업이건 매출이 흔들리는 건 정상이다.

무너지는 건 준비가 되어있지 않고 안일하게 생각하기 때문이다.

• 고정비를 낮출 수 있을때까지 낮춰라.

• 유보금을 최대로 만들고

• 투자 구조를 모르는 사이 나가게 자동화하고

• 단골을 쌓아라

내가 20년 장사해보니
사업은 재능이 아니라 “관리”였다.

그리고 목돈은 운이 아니라 “습관”이었다.

후회하지 않으려면 새나가는 돈을 철저히 틀어막아야 한다.