지방 농지 현실을 모른 채 적용하면 더 큰 부작용이 온다
이재명 대통령이 농사를 짓지 않는 농지에 대해 강제 매각 명령을 적극 검토하라고 지시했다. 헌법상 ‘경자유전’ 원칙을 강조하며, 농지는 농사짓는 사람이 소유해야 한다는 점을 다시 꺼냈다.
원칙 자체는 틀리지 않다.
문제는 적용 방식이라고 본다.
나는 오랫동안 수도권외곽 농업지역에서 자영업을 해왔다. 지방 상권과 부동산 흐름을 현장에서 체감해온 입장에서 이번 정책 방향은 분명히 말하고 싶다.
요즘 급속히 논의되고 있는 지방대통합이건 모든 정책은 대도시주변,수도권 중심 사고에 가깝다.
1. 모두 알다시피 수도권 농지와 지방 농지는 구조가 완전히 다르다
수도권 인근 농지는 개발 기대감이 붙는 순간 투기 대상이 된다.
농사 목적이 아니라 시세차익을 기대한 보유가 상당 부분 존재한다.
이 구간은 정리할 필요가 있다.
하지만 비수도권, 특히 인구 소멸 지역의 농지는 전혀 다른 생태계다.
수도권외곽의 농업지역,그린벨트 지역도 요즘 환경이 많이 변했다.
고령화. 젊은인구이탈,지방소멸
대통령이 결심하고 말하면 입법되고 대통령이 독재군주도 아니고 대통령만 일하는게 아니다. 주변 정책보좌진,학자들,시민들의 의견을 적극 경청해서 반영해야한다.
지방 농지의 특징
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거래량 자체가 극히 낮다
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도로 접면이 없는 맹지 비율이 높다
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임대 수요도 거의 없다
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매도해도 장기간 거래가 지연된다
지방 농지는 “팔지 않는 것”이 아니라 “팔리지 않는 것”인 경우가 많다.
강제 매각 명령은 이 구조를 무시한 접근이다.
2. 고령의 농업인이 농사를 지으면 과연 수익이 나는가
정책 논리는 단순하다.
농지를 실제 경작자에게 돌리면 농업이 활성화된다는 것이다.
하지만 현실 수익 구조를 보면 이야기가 달라진다.
소규모 농가의 구조적 한계
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비료·농약 가격 상승
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인건비 상승이 가장 크다. 계절노동자가 아니면 아예 노동이 없다고 보면 된다. 더구나 계절노동자의 질이 급격히 나빠지고 있다.
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농기계 유지비 부담. 농기계값이 너무 비싸다. 보조를 해줘도 빚이다. 농협이여 큰체하지 마라. 농기계값 안정이 필수다. 중국산 농기계 개방해라.
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농산물 가격 변동성. 힘 없는 농업인의 한계.
소규모 농가는 연 매출 대비 순이익률이 낮다.
대출을 활용한 농기계 구입이나 운영자금 차입이 있는 경우, 실질 순이익은 급격히 줄어든다.
지방 농지의 문제는 ‘투기’가 아니라 ‘수익성 붕괴’다.
농사로 안정적인 생활이 가능하다면, 굳이 정책으로 강제하지 않아도 자연스럽게 수요는 발생한다.
너무나 급격히 농업인이 줄고 있다. 농업인 고령화가 한몫하고 있지만 결국 청년이 내려와도 수익을 내기가 힘들기 때문이다.
3. 맹지와 접근성 문제는 정책에서 거의 언급되지 않는다
지방 농지 중 상당수는 도로 접근성이 떨어진다.
실제 경작 효율도 낮다.
이런 토지에 대해 강제 매각을 명령한다고 해서
시장에 실수요자가 나타날 가능성은 매우 낮다.
결과적으로 나타날 수 있는 구조는 다음과 같다.
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급매 증가
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가격 하락 압력
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담보 가치 하락
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지역 금융 안정성 약화
지방 농촌은 이미 고령화와 인구 감소로 취약하다.
자산 가격 충격은 추가적인 위축을 불러올 수 있다.
4.그렇다면 대책은 농지연금처럼 농어촌공사가 제값에 매입할 의무가 있는가? 아님 시장에 헐값에 내놔야 하는가?
강제 매각이 현실화되면 공공 매입 논의가 따라붙는다.
하지만 농어촌공사가 모든 비경작 농지를 시장 가격에 매입해야 할 법적 의무는 없다.
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예산 제약 존재
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감정평가 가격과 체감 시세 괴리 가능성
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선별 매입 구조 가능성
매각 압박은 있는데 매입 보장은 없는 구조라면
지방 농지 소유자는 선택권 없이 가격 하락을 감수해야 한다.
이것이 과연 정책의 의도인가.
5. 지방 농지 정책은 차등 적용이 필요하다
나는 정책의 방향을 전면 부정하는 것이 아니다.
수도권 개발 기대 지역 농지에 대한 관리 강화는 필요하다.
투기 목적 보유는 정리해야 한다.
그러나 다음 지역은 예외적 접근이 필요하다.
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인구 소멸 지역
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거래량이 극히 낮은 지역
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맹지 비율이 높은 지역
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농업 소득이 전국 평균 이하인 지역
지역별 데이터 기반 차등 적용이 아니라면, 선의는 또 다른 부담이 된다.
현실적으로 어렵겠지만 현장을 찾아 직접 눈으로 확인해봐야 한다.
6. 진짜 해결책은 가격 인하가 아니라 소득 안정이다
땅값이 비싸서 귀농,귀촌이 어렵다는건 수긍하기 힘들다.
핵심은 이것이다.
농사를 지으면 안정적인 생활이 가능한가.
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초기 3~5년 소득 보전 제도
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유통 구조 개선
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규모화 지원
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청년 농업인 금융 지원 확대
이 구조가 선행되지 않으면
농지 가격을 낮춘다고 해서 인구 유입이 늘지는 않는다.
왜 가득이나 힘든 농업인의 자산을 함부로 대하고 헐값에 매각 압력을 넣는지 이해가 되지 않는다.
지방의 현실은 숫자로 판단해야 한다.
감정이 아니라 구조로 접근해야 한다.
농업회사법인의 결성을 도와 농업의 규모화를 모색해야 하는시기다. 이런 디테일한 작업을 도와줘야 한다.
결론: 수도권 기준 정책은 지방을 더 위축시킬 수 있다
수도권외곽지역에서 자영업을 오랫동안 하면서 느낀 사실이 있다.
서울에서 통하는 모델을 그대로 지방에 적용하면 실패한다.
그 지역 사람들은 또 정부에 넋놓고 당한다는 생각을 갖게된다.
이재명 정부. 너무 일을 즉흥적으로 급격히 진행하지 말았으면 좋겠다. 임기내 모든걸 치적사업인양 속도를 내는건 바람직하지 않다.
제발 농업정책은 심사숙고 해서 결정해야한다.
농지 정책도 같다.
수도권과 지방은 동일한 시장이 아니다.
거래 구조도, 수익 구조도, 인구 구조도 다르다.
정책이 정말 농촌을 살리려면
강제 매각이 아니라 수익 구조 개선부터 설계해야 한다.
그렇지 않으면
지방 농지는 더 빠르게 위축될 것이다.
나는 그렇게 본다.
