정권이 바뀔 때마다 늘 반복되는 질문이 있다.
“이제 집값 잡히는 것 아니냐”는 기대다. 난 사실 이미 늦은감이 있다는 생각을 지울 수 없다.
단순히 탁상공론적으로 다주택자 대출 연장을 막고, 종부세를 올리고, 보유 부담을 키우면 시장에 매물이 쏟아질 것이라는 전망.
그렇다면 집값은 내려가고, 무주택자에게 기회가 오는 걸까. 과연 그럴까?
나는 그렇게 단순하게 보지 않는다.
분명 세금은 압박이지만, 붕괴 요인은 아니다.
다주택자에게 대출 연장을 금지하고 종부세를 올리면 일부는 매물을 내놓을 것이다. 극히 일부일 수도 있다.
특히 레버리지 비율이 높은 투자자들은 유동성 압박을 받을 수밖에 없겠지만, 오래전부터 이 문제는 쉽게 단련이 되오던 터라…
하지만 시장 전체를 흔들 만큼의 매도 물량이 쏟아질지는 의문이다.
기사에 보면 어느 지역에 물량이 많이 나온다는 이야기도 들리는데 난, 사실 정부정책에 동조하는 응원조의 여론몰이형 기사라고 본다.
왜냐하면 다주택자의 생태구조나 사업구조는 생각보다 훨씬 단단하기 때문이다.
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저가 매입 후 장기 보유한 경우가 많고,
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임대수익으로 이자 상환이 충분히 가능하며,
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자금력 즉 현금 여력이 월등한 사람들이 많고,
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법인 전환 및 증여 선택지가 존재하기 때문이다.
부동산 시장에서 가장 강한 집단은 ‘영끌 투자자’가 아니라
이미 여러 차례 사이클을 겪은 보유자들이다.
주식시장의 개미처럼 영끌 투자자는 약자다.
하지만, 그들은 세금을 내면서도 버틴다.
왜냐하면 매도는 ‘손실 확정’이기 때문이다.
이론적으로 매물이 늘면 가격은 떨어진다. 하지만 한계가 분명히 있다
나는 시장에 매물이 늘면 가격은 어느 정도 조정될 것이라고 본다.
이건 교과서적인 수요·공급의 기본 원리다.
그러나 집값은 단순히 매물 수로만 결정되지 않는다.
결정적인 변수는 네 가지다.
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금리
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대출 가능액
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경기 상황
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심리
세금은 보유 비용을 높이는 정책이지,
시장 전체 유동성을 줄이는 정책은 아니다.
집값이 크게 하락하려면
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금리 급등
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대출 규제가 더 강화되야되고
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경기 침체가 뚜렸해지고
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입주 물량 급증이 급증해야 한다.
이 네 가지가 동시에 작동해야 한다.
세금 인상 하나로는 ‘하락의 명분’은 만들 수 있어도
‘붕괴의 구조’까지 만들기는 어렵다.
여기에 하나더 역대급 주식시장 활황 상황에서 과연 영끌투자자가 수익을 실현하고 부동산시장으로 자금이 돌아 올 수 있을지가 의문이다.
다주택자는 그냥 계속 보유할 가능성이 높다
많은 사람들이 다주택자를 “세금에 무너질 집단”으로 보지만
나는 오히려 그 반대라고 생각한다.
그들은 선택지가 많다.
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월세 전환
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증여
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일부 매도 후 현금 확보
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법인 활용
그리고 무엇보다 중요한 건,
그들은 이미 상승 사이클을 경험한 사람들이란 사실이다.
부동산은 단기 하락보다 장기 우상향을 경험해온 자산이다.
이 기억이 쉽게 꺾이지 않는다.
사람의 욕망은 정책으로 완전히 통제되지 않는다.
그럼 무주택자에게 희망일까?
부분적으로는 그렇다.
외곽 지역, 투자 수요가 과도했던 지역,
구축 아파트 중심으로는 가격 조정이 나타날 수 있다.
하지만 서울 핵심지,
수요가 계속 몰리는 지역은 다르다.
왜냐하면 대기 수요가 많고
전세 수요도 견고하며
공급이 구조적으로 부족하기 때문이다.
결국 시장은 양극화될 가능성이 높다.
전체가 무너지는 시장이 아니라
양극화로 갈라지는 시장이다.
나는 이렇게 본다
시장에 주택이 많이 풀리면
집값은 어느 정도 떨어질 것이다.
하지만 나는 ‘욕망은 꺾이지 않을 것’이라고 본다.
그 욕망은 단순한 탐욕이 아니다.
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인플레이션에 대한 불안
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화폐 가치 하락
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자산 격차 확대 경험
이 구조적 기억 때문이다.
사람들은 월급만으로는 자산을 만들기 어렵다는 걸 체감했다.
그 대안으로 선택한 것이 부동산이었다.
이 심리가 바뀌지 않는 한
부동산 시장은 완전히 무너지기 어렵다.
정부도 내심 폭락은 원하지 않는다
정책은 항상 정치적이다.
집값이 급락하면
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소비 위축
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금융권 부실
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경기 침체
로 이어진다.
정부는 폭등은 억제하려 해도
폭락은 방치하기 어렵다.
그래서 나는 이렇게 정리한다.
결론
단기 조정 가능성은 있다만,중장기적으로는 입지 양극화 심화될 것이다.현상황상 금리와 유동성이 방향을 결정한다
세금 정책만으로는 판이 뒤집히지 않는다.
무주택자에게 희망이 되려면
집값 하락만이 아니라
실수요자에게는 반드시
금리가 안정화되고 충분한 대출 여력 확보되야 하며 뒷바침할 실질 소득 증가가 반드시 함께 와야 한다. 이미 크게 오른 부동산의 하락율은 크지 않을것이고 이미 강력하게 시행되온 대출규제로 여전히 접근하기엔 높은 벽이 있다. 양극화된 주식시장이나 경기로 봤을땐 실수요자들이 이런 여력을 확보하기는 힘들 것이다.
나는 집값이 일정 부분 조정될 수는 있어도
구조적 욕망과 유동성 흐름을 꺾기는 어렵다고 본다.
결국 부동산 시장은
정책보다 더 큰 흐름,
즉 돈의 방향이 결정한다.
정부는 이런 상황을 유연하게 관리할 필요가 더 커졌다.