DSR 40%란 무엇인가

DSR(Debt Service Ratio)은
연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이다.

공식은 단순하다.

연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

규제 기준이 40%라면
연봉 5,000만원인 사람은 1년에 2,000만원까지만 원리금 상환이 가능하다는 의미다.

기본 가정 (계산 기준)

금리 4.5%
상환기간 30년
원리금균등상환
기존 부채 없음

연봉별 최대 대출 가능액 계산표

연봉	연간 상환 가능액 (40%)	월 상환 가능액	최대 대출 가능액 (30년·4.5%)
3,000만원	1,200만원	약 100만원	약 2억 1천만원
4,000만원	1,600만원	약 133만원	약 2억 8천만원
5,000만원	2,000만원	약 166만원	약 3억 5천만원
6,000만원	2,400만원	약 200만원	약 4억 2천만원
7,000만원	2,800만원	약 233만원	약 4억 9천만원
8,000만원	3,200만원	약 266만원	약 5억 6천만원

※ 실제 한도는 은행 심사·금리·신용등급에 따라 달라질 수 있음

왜 이렇게 계산되는가?

30년 4.5% 기준으로
1억원 대출 시 월 상환액은 약 50만원 내외다.

따라서
월 200만원 상환 가능 → 약 4억원 전후가 한계가 된다.

여기서 많은 사람이 착각한다.

“연봉 5,000이면 5억 대출 가능하지 않나?”

아니다.
DSR이 막는다.

금리 상승 시 한도 변화

같은 연봉 5,000만원이라도
금리가 6%로 오르면 상황은 완전히 달라진다.

금리	최대 대출 가능액
4.5%	약 3.5억원
5.5%	약 3.1억원
6.0%	약 2.9억원

금리 1.5% 차이로 약 6천만원 한도가 줄어든다.

기존 부채가 있을 경우

예를 들어

자동차 할부 연 300만원
신용대출 연 200만원 상환

총 500만원을 이미 쓰고 있다면
DSR 40% 한도에서 이 금액을 먼저 차감한다.

연봉 5,000만원 기준:

2,000만원 (한도)

500만원 (기존부채)
= 1,500만원

→ 실제 가능한 대출은 약 2.6억 수준으로 감소한다.

현실에서 더 줄어드는 이유

스트레스 DSR 적용
금리 가산
기타 카드론·마이너스통장 포함
보험약관대출도 포함

결론적으로
표에 나온 금액보다 10~15% 줄어든다고 보는 것이 안전하다.

그래서 집값은 얼마까지 봐야 할까?

LTV 70% 적용 가정 시

연봉 5,000만원 → 대출 3.5억 가능
→ 매수 가능 주택가격 약 5억원 수준

하지만 기존 부채가 있다면
4억 중후반이 현실적 상한선이다.

핵심 정리

DSR 40%가 실제 대출 한도를 결정
금리 1% 변화에 한도 수천만원 차이
기존 대출이 있다면 체감 한도 크게 감소
계산표보다 10% 낮춰서 계획하는 것이 안전

이 글이 중요한 이유는 단순히 한도를 아는 것이 아니라
“내가 감당 가능한 월 상환액이 얼마인가”를 먼저 아는 것이다.

집을 사기 전에
은행이 허락하는 금액이 아니라
내가 버틸 수 있는 금액을 계산해야 한다.

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